Miraflores, Barranco y San Isidro: ¿dónde están las oportunidades de mayor densificación?

Publicado el: 01/02/2019 11:54:51

Los distritos prime tienen una densidad significativamente menor que sus vecinos. Densificarlos más generaría eficiencia urbana y oportunidades inmobiliarias.

Miraflores, Barranco y San Isidro tienen espacio para hacerse más densos. Estos tres distritos prime —caracterizados por su alto ticket— tienen menos habitantes por kilómetro cuadrado (km2) que aquellos que los rodean, cuando lo usual es lo inverso. Un proceso ordenado de densificación generaría beneficios para sus habitantes y oportunidades inmobiliarias para los desarrolladores.

UN CENTRO POCO DENSO

Lima Metropolitana tiene un problema de expansión horizontal, coinciden las fuentes. Sus 3,367 hab/km2 (9 millones en 2,672.5 km2) la colocan como una de las ciudades menos densas de la región, incluso por debajo de Buenos Aires (4,061 hab/km2) o Ciudad de México (7,818 hab/km2), según cifras de ONU Hábitat, y la hacen altamente ineficiente. Moverse en ella toma mucho tiempo y llevar servicios, como agua y desagüe, a las zonas más alejadas es caro.

A ello se suma un problema adicional: es una ciudad cuya densidad no va en descenso del centro a la periferia, como es usual, según Matteo Stiglich, magíster en planificación urbana de la Universidad de California, Berkeley. El PLAM 35 —documento elaborado durante la gestión de Susana Villarán— también identificó esta particularidad: quienes lo elaboraron concluyeron que, aunque Lima es policéntrica, los distritos que funcionan como principales centros financieros y comerciales (San Isidro y Miraflores) son menos densos que lo recomendable.

Ello se evidencia al revisar la densidad de los distritos que rodean a Barranco, San Isidro y Miraflores. Mientras que Jesús María tiene 16,382 hab/km2; Lince, 18,237; Magdalena, 16,747; Pueblo Libre, 18,937; y Surquillo, 26,006; Miraflores tiene sólo 10,347 hab/km2; Barranco, 10,417; y San Isidro, 5,472, según cifras del INEI recopiladas en el último censo nacional del 2017. Ello implica un espacio importante para aumentar la densidad en los tres últimos, sobre todo porque se trata de distritos más atractivos que sus vecinos para proyectos inmobiliarios de áreas pequeñas, por su alto ticket, explica Martín Bedoya, director ejecutivo de Edifica.

Dos reglas para que este proceso sea ordenado son densificar los nodos por los que cruzan las rutas de transporte público masivo (por San Isidro, Miraflores y Barranco cruzarán las futuras líneas 3, 4 y 6 del Metro de Lima) y escalonar los edificios para evitar túneles de viento, dice José Orrego, director del estudio de arquitectura Metrópolis. “En las zonas con avenidas anchas y grandes parques”, especifica.

En esa línea, ejemplos de zonas idóneas para desarrollos inmobiliarios de alta densidad serían la Av. Espinar, desde el Óvalo Gutiérrez hasta la Av. Pardo; la Av. República de Panamá, de la Av. 28 de julio hacia Barranco, zona hoy ocupada principalmente por talleres y donde Ciudaris ya ha desarrollado un proyecto masivo; los alrededores del Parque Reducto; o la Av. del Ejército, desde el primer óvalo de la Av. Pardo hasta la bajada a la Costa Verde.

Los parámetros municipales clave son el aumento de las alturas permitidas, la reducción de las áreas mínimas y la menor exigencia de estacionamientos por departamento. Un primer avance se dio en el 2016: Barranco eliminó las áreas mínimas en el distrito para regirse por los 40 m2 del Reglamento Nacional de Edificaciones y San Isidro las redujo a 45 m2 en una zona entre las avenidas Arequipa y Paseo de la República. Sin embargo, para que las oportunidades inmobiliarias sean aprovechadas hacen falta mayores flexibilizaciones en la normativa municipal. La Miraflores de Jorge Muñoz —coinciden las fuentes— siguió el camino opuesto: aumentó las áreas mínimas y las exigencias de estacionamientos.

¿MÁS TRÁFICO?

Densificar más los distritos prime no significaría agudizar el tráfico. “Hay que comparar San Isidro un día de semana frente a los fines de semanas. La zona financiera revienta un día de semana, porque hay un polo empresarial ahí, como en cualquier parte del mundo, pero los fines de semana hay paz”, dice Gustavo Rizo Patrón, expresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). Parte importante del problema del tráfico —coinciden las fuentes— es precisamente la baja densidad. Como muchas personas residen lejos de los distritos en los que se desarrolla su vida (trabajo en San Isidro, comercio en Miraflores o diversión en Barranco, por ejemplo) optan siempre por usar carro y tienen momentos de entrada y de salida similares.

“La densidad está mal vista. Cuando le hablas a las autoridades de densidad, tienden a verla como un problema que pervierte la ciudad. Pero en todo el mundo, por el avance notable de las poblaciones sobre las ciudades, son fundamentales los procesos de densificación. No hay una vinculación entre autos y densidad”, dice Orrego. En cambio, una clave para el éxito de sistemas de buses BRT (como el del Metropolitano) en otras ciudades de América Latina, por el alcance de masas críticas, ha sido el aumento de la densidad, según un estudio de ONU Hábitat.

Una ciudad más compacta también reduce las distancias y los tiempos de traslado, y hace que muchas necesidades sean satisfechas en rangos caminables, lo que alivia el tráfico. Otros beneficios de la densificación ya fueron analizados por esta revista: disminuye el precio de servicios de agua y luz, por las economías de escala, y se reducen los costos de transacción por la cercanía entre empresas, según el BID (SE 1552).

“Para un dormitorio, las áreas mínimas deberían ser de 30 m2 a 50 m2. No puede ser que el área mínima para un dormitorio sea de 90 m2. Esa es el área mínima para un millonario”, dice Rizo-Patrón. “Los millenials no quieren carro. Nosotros [Edifica] construimos el mínimo de estacionamientos que nos permite la municipalidad, y tenemos que forzárselos a los clientes porque no los quieren”, agrega Bedoya, cuya inmobiliaria se especializa en proyectos para consumidores jóvenes.

Un aumento de la densidad en los distritos prime es tanto una oportunidad de eficiencia para sus habitantes como de negocio para las desarrolladoras. Las municipalidades de Miraflores, Barranco y San Isidro tienen en su cancha la decisión: flexibilizar los parámetros de densidad aunque no se trate de una medida popular.

Fuente: semanaeconomica.com

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